Управляющая компания

Доброго времени суток, уважаемые соседи!
Хочу представится, Валуева Екатерина, ЛС-2, участок 34. Я являюсь Управляющим Партнером компании "КМ Девелопмент" - застройщик коттеджного поселка "Променад", мы построили не один поселок "Стародачное", "Рассказовка", "Випушки", знаю и понимаю ситуацию изнутри, проблемы, с которыми сталкиваются жители наших поселков, правда, обычно, приходится быть по другую сторону баррикад! Полностью согласна с Максимом (тема создания 2-х ТСЖ). Прецендетны регистрации ТСЖ "на земле" уже существуют! Коротко хочу отметить, что форма ТСЖ более защищена с законодательной т зр, например, с точки зрения правового воздействия на злостных неплательщиков, тогда как НП - это более свободное волеизъявление его участников и слабо поддается правовому воздействию. Я попросила нашего юриста написать сравнительную характеристику, все + и - этих двух форм управления, основываясь на нашем опыте! Представлю анализ чуть позже на форуме!

Екатерина здравствуйте
Расскажите пожалуйста как в променаде и др построенных вами поселках происходил выбор управляющей компании? Можете ли кого-то посоветовать нам. Вообще, мне кажется, вы очень ценный участник нашего предпрятия готов открыть тему по Ук

Ок! дам вводные, затем вывод!
- Променад (12 км Киевского шоссе) - НП,компания "Высота" (которая презентовала себя на собрании), обслуживание на 86 домов стоит 26 000 руб.
- Рассказовка (7 км Киевского шоссе) - ТСЖ, директор из жителей поселка (вполне адекватный, могу его попросить поделиться опытом, сделает это безвозмезно и с удовольствием), 3 таджика, тракторист, электрик, комендант, управляющий, бухгалтер, юрист (ненужная единица), 3 охранника с лицензией (не ЧОП). 38 домов - 27 000 руб.
- Стародачное (25 км Калужского шоссе) - подобная система, 36 домов - 20 000 руб. (штат сокращен до коменданта - мастера на все руки, бухгалтера - на полставки, 2 охранника с выводом тревожной кнопки на пульт милиции.

Вывод: создавая свою систему управления экономия 15-17% - не более, тк рентабельность обслуживающей компании не так уж велика, это легко проверяется по сметам затраты-расходы. На мой взгляд, надо нанять толковый штат, который бы болел за дело, ограничится охраной с лицензией с функцией патрулирования (ЧОП отличается лишь правом на ношение огнестрельного оружия, у лицензированной охраны мб лишь оружие паралитической действия)

По опыту скажу, в каждом поселке найдется 10% "паршивых овец", злостных неплательщиков, в расчете тарифа они должны быть заложены, к сожалению воздействовать на них сложно (прямые договора с мосэнерго, газом) не пустить на территорию никто не имеет права.

Господа
Давайте обсуждать, я вижу два аспекта нужна/не нужна, если нужна, то какая.

Екатерина, если не трудно и знаете поподробней озвучьте, какая зп у таджиков, сколько стоит один охранник и т.д. ?

Алексей, добрый вечер!
Комендант 35-40 000 руб, один таджик - 15 000 руб, таджик - водитель трактора - 18 000 руб, охранник - 30 000 руб, бухгалтер на полставки - 20 000 руб.

Добрый. Нормальные цифры на зп, не понятно откуда берутся в общем такие расходы с каждого дома. На примере Рассказовки Комендант, таджики, трактор, охранники, бухгалтер - 153 000 в месяц. Добавим электрика, сантехника, форсмажор еще 100 000, налоги пусть еще 150 000? получится по 10 с небольшим тыс.
Могут быть еще какие-то разовые траты на трактор, видео наблюдение еще-что-нибудь. Они каждый месяц что-то покупают ? Можно у них полный расклад по финансам получить или это секрет ?

Ок, только отвечу Алексею! На след неделе выложу сканы смет! Это не только зп, в тч обслуживание коммуникаций, освещение общественных зон, вывоз мусора и тд и тп

Добрый день!

чуть-чуть информации из личного опыта, так как на настоящий момент проживаем в 200 метрах от ЛС.
Охрана ЧОП (инд. договор) - 2300 руб. в месяц. При коллективном договоре с выводом на единый пульт порядок цен должен быть еще ниже.
Уборка территории - вопрос 1-2 гостей из ближнего заруберья, которые постоянно живут в бывшем пионерском лагере - посменно порядка 20000 руб. в месяц на двоих.
Трактор - не целесообразно содержать тракториста на зарплате с апреля по декабрь. Из опыта за зиму дорога чиститься максимум 15 раз. Час работы 3000 руб. Деревенские (Бурцево) трактористы с радостью пойдут на такие условия.

Вывоз мусора - здесь, к сожалению, ничего сказать не могу, так как у нас с мусорными пакетами в Москву.

Энергосети и газоснабжение - хотелось бы задать вопрос знающим людям, можно ли передать сети на баланс энергосбытовых организаций? Хотелось бы узнать об отрицательных моментах такого действия. Из плюсов для себя определила следующее:
- вопрос неплательщиков не волнует остальных собственников, решается очень просто самой энергосбытовой организацией путем отключения.
- их тарифы уже включают в себя плату за обслуживание сетей
- не скажу ничего про газовщиков,т.к. газа нет, но Мосэнерго работает весьма достойно, все вопросы с проблемами на линии решаются в течении часа. Даже после ледяного дождя этой зимой без света сидели не более 3 часов.
- передача на балас сетей соответственно выведет их из нашего имущества, т.е. снижение налога
Пожалуйста, не оставьте без внимания, кто сам непосредственно сталкивался с передачей сетей на баланс, или же кто просто в теме.

P.S. А еще забыла про уличное освещение - на 100 домов за год выходит порядка 20 000 рублей.

Спасибо!

Уже как три года Мосэнерго сети на баланс не берет!
Неплательщики имеются ввиду в части общих коммунальных затрат, а не по энергии, свои расходы на электроэнергию они, как правило погашают...Принудить платить за охрану, уборку и тд никто по закону не может.

Меня больше всего волнует не тема заборов и внешнего вида поселка, а тема эксплуатации. Так как с любым внешним видом можно жить, а вот без коммуникаций - проблематично. У меня вопрос: что мы будем делать при отключении электричества? Т.к., если я правильно понимаю, при отключении электричества мы остаемся без воды и частично без канализации (часть канализации запроектирована напорной).

Маргарита, с Вами полностью согласна! Каждый собственник заключит Договор напрямую с Мосэнерго, мы покупали землю вместе с коммуникациями, как то неправильно стремиться передать свою собственность на баланс Мосэнерго (как предлагал предыдущий оратор)

На след неделе выложу сканы смет! Это не только зп, в тч обслуживание коммуникаций, освещение общественных зон, вывоз мусора и тд и тп[/quote]
Доброе утро Екатерина!
Получится выложить сканы смет в ближайшее время ?

Расчет себестоимости услуг по управлению и техническому обслуживанию общего имущества коттеджного поселка "Променад" с прогулочной зоной, без бассейна и без обслуживания внутри доходных домов
№ Наименование работ Ст.ед. (руб.) Кол-во Стоимость (руб.) С учетом ПФ 14,2%
1 2
1 Административно-управленческий персонал
Управляющий 92 000,00 1,00 92 000,00 105 064,00
Главный ниженер 92 000,00 0,00 0,00 0,00
Инженер-энергетик 35 000,00 1,00 40 250,00 45 965,50
Инженер по эксплуатации 69 000,00 1,00 69 000,00 78 798,00
Итого по подразделу 1.: 229 827,50
Плановые накопления: 0,00 0,00
Итого по разделу 1. с учетом плановых накоплений: 229 827,50
2 Содержание мест общего пользования и техническое обслуживание общих инженерных сетей и инженерного оборудования
Сантехник 25 300,00 4,00 101 200,00 115 571,00
Электрик 25 300,00 4,00 101 200,00 115 571,00
Расходный материал (в т.ч. рабочая одежда, гсм) 20 000,00
Итого по подразделу 2.: 251 142,00
Плановые накопления: 0,00 0,00
Итого по разделу 2. с учетом плановых накоплений: 251 142,00
3 Санитарное содержание
Горничная 20 700,00 1,00 20 700,00 23 639,40
Разнорабочий-дворник 20 700,00 8,00 165 600,00 189 115,20
Водитель спецтехники 28 800,00 1,00 28 800,00 32 889,60
Разрешениия на работу 8 человек 8 000,00
2 садовника на 6 месяцев 28 800,00 1,00 28 800,00 32 889,60
Расходный материал (в т.ч. рабочая одежда, гсм) 20 000,00
Итого по подразделу 3.: 306 533,80
Плановые накопления: 0,00 0,00
Итого по разделу 3. с учетом плановых накоплений: 306 533,80
4 Управление
Общеэксплуатационные расходы (административно-хозяйственные расходы, расходы по обслуживанию работников, прочие эксплуатационные расходы) 70 000,00
Итого по разделу 4.: 70 000,00
Плановые накопления: 0,00 0,00
Итого по разделу 4. с учетом плановых накоплений: 70 000,00
Итого по разделам 1, 2, 3, 4: 857 503,30
Плановые накопления: 0,00 0,00
Итого по разделам 1, 2, 3, 4 с учетом плановых накоплений: 857 503,30 857 503,30
Охрана поселка 6 постов *65000 р 65000 6 390 000,00
Обслуживание ОВО 20 000,00
ТО газопроводов (примерно) 50 000,00
ТО очистных (производитель) 100 000,00
Амортизация техники ЗИЛ + трактор+мелкое за 5 лет 62 500,00
Электричество на общ нужды 80 000,00
Посадочный материал на общ зоне 80 000,00
Вывоз ТБО+Прочее неучтенное 50 000,00

Отчисление амортизация 2% (среднее) 121000000 2% год 201 666,67
Налог на имущество Комфорт 243 000,00

Итого Себестоимость 2 134 669,97
Плановая прибыль 10% и неучтенное 213 467,00
Всего 2 348 136,96

На 1 участок в месяц (98 домов) 23960,58126

Думаю, что в будущем стоит рассмотреть вопрос о возможности организации эксплуатационной службы совместно с соседями из Поселка Минфина. За счет количества домов можно сэкономить на эксплуатационной службе. На прошлой неделе познакомился с представителем инициативной группы с их стороны. Они вкратце рассказали, что у них на настоящий момент толком ничего не организовано. Все проходит через инициативную группу. Дополнительно сообщили, что они сейчас прокладывают внутриканализационнын сети для подключения к нашим очистным.
Мое личное мнение - нужно уже сейчас выбирать толкового командира, который уже на этом этапе станет регулировать многие вопросы. На мой взгляд - это должен быть человек, который обладает опытом финансово-хозяйственной деятельности, понимающий в эксплуатации, а самое главное - обладающий достаточным временем для того, чтобы решать все возникающие вопросы.

Екатерина, спасибо за размещение сметы. Что входит в обязанности инженера-энергетика и инженера по эксплуатации? В чем причина такова количества инженеров взамен одного техника-смотрителя?

Les2-18 (Евгений) пишет: Дополнительно сообщили, что они сейчас прокладывают внутриканализационнын сети для подключения к нашим очистным.

Евгений, здравствуйте.
А соседи случайно не сообщили, на основании чего они собираются подключаться к нашим очистным сообружениям и как это повлияет на наш поселок?

Les2-15 Диана пишет:

Les2-18 (Евгений) пишет: Дополнительно сообщили, что они сейчас прокладывают внутриканализационнын сети для подключения к нашим очистным.

Евгений, здравствуйте.
А соседи случайно не сообщили, на основании чего они собираются подключаться к нашим очистным сообружениям и как это повлияет на наш поселок?

я е стал уточнять этот вопрос, но у Абсолюта обязательно поинтересуюсь в ближайшее время.

Уважаемые соседи!
Сегодня имела очень познавательную беседу с председателем НПЖ Согласие (входят Согласие, Согласие-1 и Согласие-2) на Калужском ш., еще их называют Ватутинки или Фоминское. Давайте учиться на чужих ошибках!! Вот его "наболевшие" советы:
1.Мы являемся собственниками участков, но не общей территории. Земля, в которой проходят все коммуникации, желательно, чтобы тоже принадлежала НП. В будущем при обслуживаниии, ремонте и прокладке новых коммуникаций мы с этой проблемой столкнемся. Например, если захотим поставить вышку, усиливающую сигнал сотовой связи, или при прокладке интернет кабеля - земля-то не наша!
2.Прежде, чем принять от Абсолюта коммуникации, обязательно нужно получить(заказать) заключение эксперта по проектам. Например, сейчас выясняется, что Абсолют дает подключиться к нашим очистным сооружениям соседнему поселку. Экспертиза покажет, не пострадает ли от этого наш поселок. Если страдает, пишем в прокуратуру и отключаем.
3.Сейчас в Согласиях меняют газовые трубы, т.к. пропускная способность низкая. Труба должна быть минимум 200мм, лучше 250мм. Кто проверял, что нам закопали? Газовые трубы должны быть закольцованы, т.е. кольцом обходить все улицы, а между кольцом соединяться поперечными. Это необходимо для равномерного давления в трубах, иначе котлы вырубаются от перепадов давления, а к дальним домам просто не поступает газ. Надо смотреть проект!!!
4.У нас по 7кВ на участок. В согласиях минимум по 15кВ на 15 соток, в порядке исключения для тех, у кого бассейны и дома для персонала - по 25-75кВ. Вопрос уже решенный, но надо думать, где брать еще электричество. Если не согласны - пишите!!
5.Счетчики на электричество обязательно надо ставить на улице. Во-первых, сотруднику НП проще так снимать показания и не беспокоить жильца, во-вторых, исключается вероятность, что не пустили в дом снять показания, не застали дома, жилец просто может скрутить показания... Ко всем с уважением, но так бывает - это жизнь. Мы все с вами заинтересованы в платежеспособных соседях.
6.По очистным тоже надо смотреть проект, т.к. потом придет СЭС и экологи. Должен быть акт согласования с ними. Мне вообще не все равно, куда и в каком виде будет все сливаться. А если нас перегрузит минфин и все полезет из бочков ?
7.По штатному расписанию:
Председатель контролирует и подписывает разрешение на трату средств, Управляющий(~45т.р.) без права распоряжаться деньгами, Глав.бух,Бух.кассир,Глав.инженер, 2сантехника,2эл-ка, рабочие(можно таджиков), тракторист, курьер на машине. Газ обслуживает МосОблГаз по договору, раз в квартал приезжают на проверку, выезжают на вызовы.
8.В Уставе рекомендовал найти формулировку "Высший орган - Общее собрание(Собрание уполномоченных)" Собрать 109 чел. сложно. Можно от каждой улицы или группы по 10-20 чел. выбрать уполномоченных, записать это в протокол, они будут своим собранием принимать решения. Это законно.
9.Где хранить технику? Ясно, что на общей территории. Должен быть ангар для трактора, поливальной машины и прочего инвентаря. Вернулись к вопросу согласования постройки ангара на чьей-то земле...
10.Кабель под интернет надо класть сейчас, если его нет(я не в курсе) и потом сдавать в аренду провайдерам.
11.Вступительный взнос должен быть не 10т.р., а 100-200-300т.р! Иначе те, кто строит в первые 2года, платит за все, а потом остальные приходят на все готовое и не очень хотят платить за уже существующие блага.

Еще выяснила, что бюджет поселка из 311домов 21,5млн в год, т.е. около 1,8млн в месяц, по ~5800 с дома. Это без амортизации и налогов. Реально около 7000руб в месяц собирают. Надо обязательно закладывать отчисление на грядущие благоустройства и потом не бегать по всем соседям собирать..

Господа, я в свое время хотел купить участок в Лесной слободе, но уже не успел, сейчас активно слежу за вторичными предложениями и за этим поселком в целом. Живу в похожем стародачном местечке на Каширском шоссе.
Если честно, не смог удержаться, чтобы не написать несколько слов по теме «Управляющая компания», так как такое чувство, что все проходят один и тот же круг. Чтобы сократить ваше время, могу сказать, что у нас было тоже самое с выбором управляющей компании.
В итоге создали свою, думая, что это правильно. Года 1,5 активная группа из 5 человек старалась что-то сделать, каждый раз натыкаясь на технические проблемы, пытались собрать деньги с жителей на какие-то приборы, которыми нужно проверить коммуникации, которые были засыпаны, засорены кем-то во время стройки, на уборочную технику и т.д.… Деньги никто не хотел сдавать, и на этом все останавливалось. Участки без подряда - вообще не простая тема в плане организации жизни поселка.
Вы рассматриваете какие-то заоблачные сметы котеджных поселков премиум -класса, где сети находятся в собственности у застройщика, какая бы компания не пришла эксплуатировать поселок «Променад», на который ссылаются (я там был как-то давно), она будет платить аренду за пользование сетями застройщику, соответственно эти затраты перекладывают на жителей, которые злятся на эксплуатирующую компанию, а виноваты сами, потому что подписывали в свое время такой договор и соглашались на такие условия.
В итоге, наше решение ситуации было таким: взяли из соседнего поселка эксплуатирующую компанию на 3 услуги: управляющий , 2 инженера и охрана – это всегда расходная часть бюджета хоть со своей компанией, хоть с чужой без разницы.
Подумайте и не теряйте время.
Нужно взять компанию, которая эксплуатирует поселок рядом, лучше элитный, хоть тех, кто Променад . Кто работает на таких поселках, точно оснащены очень хорошо, иначе они бы не выдержали конкуренции.
Во-вторых, дежурная смена при случае приедет, а содержать ее не надо.
В-третьих, опыт принятия сетей в начале стройки. Обычно внешние компании принимают хорошо, потому что им потом эксплуатировать и отвечать за них. Не смотрите сметы для элитки , любая компания, чтобы получить объект, сделает смету по вашим запросам. Будете платить как мы -5 000 руб. Охрана нормальная, управляющий дядька – бывший военный, сутками бегает, 2 инженера дежурят и всегда во время строительства можно было спросить про коммуникации информацию, так как после приемки застройщик все документы им дал. Мы просто звонили, и они подходили с чертежами, или было, куда подрядчика с вопросами, в которых не понимаешь ни черта, отправить. Опять же – контроль за нашими подрядчиками. Ведь, чего греха таить – все экономят, и вряд ли кто-то будет строить дом с привлечением дорогой компании. Рабочим все равно, что будет после их ухода – и бетон в каналью сольют, и песок туда же… А что потом, когда вы жить начнете?
Единственное, что мы купили отдельно - приличную бытовку, в которой они все работают, куда можно придти.
Не заморачивайтесь на создании своего, все равно потеряете время только. Берите компанию, которая эксплуатирует именно загородные поселки, и давайте им свои пожелания, уверен, через месяц у вас все будет организовано. Конечно, всегда будут те, кому делать нечего, и они будут все отвергать, но профессионалы должны работать везде, не надо думать, что если знаешь какую таблетку от головной боли выпить – ты можешь быть доктором. Прошу прощения за банальность, просто я врач.

Уважаемые соседи, по просьбе ЕкатериныLes-2-34 сообщаю:
Управляющую компанию "Высота" выгнали из поселка Променад. Договор с ними был расторгнут по причине того, что Высота собирала деньги и не выполняла работы. Сейчас в Променаде выбран 1 управляющий, который нанимает на различные виды работ подрядчиков при согласовании с жителями поселка.
Кстати, на нашем общем собрании зимой выступала барышня - представитель Высоты. Она заявляла, что уже 2 года они работают в Променаде. Екатерина присутствовала на собрании и была крайне удивлена, т.к. Высоту Променад нанял на тот момент лишь 2-3 месяца как.