ТСЖ 1 и ТСЖ 2

Мне кажется очень разумной идея, котрую озвучил Максим о создании двух ТСЖ.

Вопрос общих сетей, который прозвучал как основное препятствие разделению участков,
можно решить образованием совместной собственности у двух ТСЖ.
Затраты на эксплуатацию и обслуживание этих сетей достаточно легко расчитываются, при помощи Абсолюта,
а значит и распределяются на каждый участок индивидуально.
Образовывая два ТСЖ получится упростить процедуру принятия решений, хотя бы в силу уменьшения участников принятия этих решений, не
говоря уже о том, что вопросы эти могут быть достаточно разными для двух поселков.
Далее вопрос заборов, например, можно будет решать даже на уровне улиц, а значит 10ти-15ти человек.
Упростится вопрос дорог и въездов, охраны, уборки, вывоза мусора, стиржки газонов.

Добрый день! Мое мнение: необходимо создавать два ТСЖ согласно территорий. Очевидно, что интересы собственника касаются непосредственно территории его проживания. Пример1: очистные сети общие, прорыв канализации происходит на участке моего соседа переодически по независящей от меня причине, кто платит за ремонт?! Выясняем причину. Халатность и нарушения в использовании, или же грунт "просел" из-за дождей! Причину можно определить только интересами территориального Тсж. Соответственно и оплата ремонта будет происходить либо из кармана, либо из бюджета товарищества. Пример2: и сети теже и по прежнему общие, но за границей ТСЖ, а протяженность до коллектора разная и количество учасков на транзитном отрезке 2/3 ( т.е. На меньшем по протяженности отрезке больше учасков и на оборот на большем - меньше) то оплата комунальных услуг по содержанию внешних сетей, должно происходить из средств распределенных между всеми 109ю участками.

Коллеги!

Среди собравшихся на первом собрании выступали собственники, которые с их слов имеют опыт с ТСЖ и НП. Также выступал коллега - кандидат юридических наук. Если не сложно, хочу обратиться к ним с предложением расписать все плюсы и минусы ТСЖ и НП. Хотелось бы почитать детальное юридическое заключение о целесообразности создания той или иной формы управления поселками.

Спасибо.

Тему ТСЖ, видимо, можно закрывать.
Это не наш случай, так как жилищный кодекс вполне недвусмысленно описывает эту организацию:

Статья 135. Товарищество собственников жилья
 
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

http://www.dom-i-zakon.ru/articles/inoe/000002211102210021110211/
Да вроде есть прецеденты, юрист нам нужен. Может быть среди нас есть таковые или есть кого можно порекомендовать?

я бы не отметал с ходу некоммерческое партнерство (НКП).
Во-первых, под некоммерческим партнерством уже подписался каждый из нас при покупке участков.
Во-вторых, представляется возможным перейти на УСН (упрощенная система налогообложения) и платить единый налог (15%) с доходов, уменьшенных на величину расходов. А поскольку в случае использования управляющей компании (УК) доходы НКП будут равны стоимости услуг УК, то единый налог будет равен 0.

В любом случае нужна консультация грамотного юриста, незаинтересованого в организации каких-либо ТСЖ или НКП (а есть еще такая форма собственности как некоммерческое товарищество), потому-что юристы больше зарабатывают именно на процессе организации или реорганизации, а не на простом консультировании. Где такого найти - я не знаю. Может кто подскажет.

Лично я уже готов скинуться на юриста если потребуется.

Упрощенка нам, похоже, не поможет- она не избавит НКП от налога на имущество. Так что нам нужно искать именно такую форму, которая его исключает. Если это ТСЖ - проверим возможность создания тсж. Я попробую проверить этот вопрос, но ближе к 20 марта, когда знакомые мне юристы будут доступны.

А вопрос - два или одно ТСЖ нам нужны - не так прост. Если их будет два, расходы участников тсж возрастут: зарплаты, конторы и тд

Есть идея.
Мы можем уже сейчас объявить открытый конкурс на выбор управляющей компании. Попросить прислать коммерческие предложения, одним из условий которого должны быть предложения по оптимизации налогообложения и выбор организационно-правовой формы. Убьем сразу двух зайцев - и потенциальных претендентов посмотрим и все варианты организационной структуры проанализируем...
Только вот кто будет этим заниматься?...

Добрый вечер!

Вопрос к юристам и просто знающим людям - чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, необходимо "избавиться" от части имущества. В связи с этим сам вопрос - возможно ли передать на баланс энергосбытовым компаниям, как то Мосэнерго и Мособлгаз, соответствующе коммуникации и чем нам это грозит? По возможности опишите как положительные, так и отрицательные стороны, если конечно такой вариант вообще возможен в нашем случае.

Заранее благодарю!
Копытова Оксана уч.13 ЛС1

Так мы и не получили смет по расходам от УК. На собрании у меня возникло стойкое ощущение, что меня пытаются "развести" на определенную сумму. Запугивали налогами, пытались представить, как мне показалось, сомнительные преимущества. Сомнительные, потому что так и не были приведены объективные доводы в пользу УК, были одни эмоции. А между тем, владельцы участков, судя по активности на форуме, больше озабочены внешним видом поселка. Наверное это эйфория, люди предвкушают как они построят и въедут в новое жилище.
Теперь по существу:

я бы не отметал с ходу некоммерческое партнерство (НКП).
Во-первых, под некоммерческим партнерством уже подписался каждый из нас при покупке участков.
Во-вторых, представляется возможным перейти на УСН (упрощенная система налогообложения) и платить единый налог (15%) с доходов, уменьшенных на величину расходов. А поскольку в случае использования управляющей компании (УК) доходы НКП будут равны стоимости услуг УК, то единый налог будет равен 0.

Упрощенка нам, похоже, не поможет- она не избавит НКП от налога на имущество. Так что нам нужно искать именно такую форму, которая его исключает. Если это ТСЖ - проверим возможность создания тсж. Я попробую проверить этот вопрос, но ближе к 20 марта, когда знакомые мне юристы будут доступны.

Согласно ст 346.11 п.2 НК при применении УСН организация освобождается от уплаты налога на прибыль, налога на имущество. НДС ? Остаются подоходный с работников, земельный, взносы в ПФ, ОМС и т.д (бывший ЕСН)
Но перейти на УСН мы сможем, если доходы за 9 месяцев не превысят 15 млн руб.

Есть идея.
Мы можем уже сейчас объявить открытый конкурс на выбор управляющей компании. Попросить прислать коммерческие предложения, одним из условий которого должны быть предложения по оптимизации налогообложения и выбор организационно-правовой формы. Убьем сразу двух зайцев - и потенциальных претендентов посмотрим и все варианты организационной структуры проанализируем...
Только вот кто будет этим заниматься?...

Объявить конкурс на выбор УК идея хорошая, только до объявления конкурса хорошо бы определиться со списком услуг и их объемом, которые должна предоставить УК. А то получается как в сказке: Пойди туда - не знаю куда, возьми то - не знаю что.
Просить же УК предоставить проекты по оптимизации, на мой взгляд, не правильно. УК является заинтересованным лицом, поэтому не может быть объективной. Как вариант: обратиться в Абсолют менеджмент. Они смогут сделать график порядка и объема обслуживания сетей, т.к. сами их проектировали и у них есть вся документация. И может быть они смогут провести юридическую и бухгалтерскую экспертизу на предмет оптимизации управления и налогообложения. Если форумчан интересует этот вопрос, могу позвонить в АМ и узнать подробности.

Все выше перечисленное вполне резонно. На мой взгляд (исходя из личного опыта) - в наших поселках эксплуатация не должна превышать 10-15 тыс. рублей в месяц (охрана, уборка, техобслуживание сетей, не включая затраты на дороги, обустройство мест общего пользования и т.д.). Еще неплохо бы узнать какова балансовая стоимость тех самых сетей, которые будут передаваться в НП.
Сразу после собрания я написал письмо в Абсолют, где попросил проработать вопрос о ТСЖ. Вот выдержка из письма: "Также считаю, что одним из ключевых вопросов, который надо решить с помощью собственников в ближайшее время – это организационно-правовая форма юридического лица, куда будет передаваться общее имущество. Прозвучало вполне резонное предложение передавать сети в ТСЖ, а не в некоммерческое партнерство, для того чтобы избежать в законном порядке налогообложения. Думаю, что этот вопрос подлежит тщательному изучению и информированию собственников обо всех плюсах и минусах."
Абсолют обещал проработать этот вопрос и ответить в ближайшее время.

Я просмотрела налоговое законодательство и не нашла такого закона, который освобождает ТСЖ от налога на имущество, есть некое освобождение от НДС, но оно касается не только ТСЖ, но и ЖСК, ДНП и тд. Не стоит сразу отвергать некоммерческое партнерство, для начала надо почитать устав НП.
Евгений, Вы молодец - ответственно относитесь к своей собственности. Когда получите ответ, отпишитесь пожалуйса. Я же сейчас пытаюсь понять, какие расходы мы будем нести, кроме налогов, охранников и сантехников.

Абсолют обещал дать ответ где-то через неделю, включая балансовую стоимость имущества, передаваемого в НП. Напишу сразу, как будет ответ

Получил ответ из Абсолюта.

Вкратце следующее:
Все сети будут переданы в НП. В ТСЖ передать не могут, так как не построены дома. Дали ссылку на законодательство, согласно которому можно образовывать ТСЖ.

Ниже выдержки (курсивом) ответа из Абсолюта.

"По ТСЖ - наши юристы проработали этот вопрос, ТСЖ действительно не платит налог на имущество, но организовать ТСЖ возможно, когда на участках появятся жилые строения.

ЗАКОН
МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
О ЛЬГОТНОМ НАЛОГООБЛОЖЕНИИ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Статья 26.2. Льготы, предоставляемые товариществам собственников жилья

(введена Законом МО от 29.09.2007 N 163/2007-ОЗ)

1. В целях настоящего Закона под товариществами собственников жилья понимаются некоммерческие организации, зарегистрированные в соответствии с федеральным законодательством в качестве товариществ собственников жилья на территории Московской области.
2. Товариществам собственников жилья предоставляются следующие налоговые льготы:
1) снижение ставки налога на прибыль организаций на 4 процентных пункта в соответствии с пунктом 3 статьи 2 настоящего Закона;
2) освобождение от уплаты налога на имущество организаций. Указанная налоговая льгота не распространяется на имущество, сдаваемое в аренду или внаем, а также на имущество, не используемое в целях содержания
(эксплуатации) многоквартирного дома (кооперативного дома) или многоквартирных домов (кооперативных домов).
3. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, созданные в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и осуществляющие содержание жилых и нежилых помещений в кооперативном доме (кооперативных домах) на территории Московской области, вправе применять налоговые льготы, установленные в пункте 2 настоящей статьи, в период с 1 января 2008 года по 31 декабря 2008 года.
4. Условием использования налоговых льгот, установленных настоящей статьей, является направление высвобожденных средств на развитие организаций в соответствии с пунктом 10 статьи 4 настоящего Закона.
5. На установленные данной статьей налоговые льготы не распространяется ограничение, установленное пунктом 2 статьи 2 настоящего Закона.

Согласно п. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья может быть создано, в частности, при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних
(граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры."

"ТСЖ мы при всем желании не можем организовать, потому что жилых строений нет. Хотя для нас такая форма тоже была бы выгоднее.

По НП где-то через месяц будет собрано основное имущество - сейчас оно висит как объекты незавершенного строительства. Соответственно в это время я смогу вам вылать на e-mail перечень имущества. Основным вопросом, если вы решили разделиться на два ТСЖ, будет деление имущества - часть все равно должно будет остаться общим, как то ВЗУ, ТП, очистные."

Так что пока говорить о ТСЖ наверное рано, пока будем существовать в форме НП, а потом преобразовываться в ТСЖ.

Евгений, спасибо за ответ. А на какое законодательство о создании ТСЖ они ссылаются? Интересно, какое количество домов должно быть построено, чтоб создать ТСЖ и передать ему имущество.

Les2-18 (Евгений) пишет:Абсолют обещал дать ответ где-то через неделю, включая балансовую стоимость имущества, передаваемого в НП. Напишу сразу, как будет ответ

По предварительному ответу Абсолюта - балансовая стоимость имущества общего пользования (дороги, сети, заборы и т.д) составляет около 173,5 млн. руб. Таким образом нам нужно будет ежегодно оплачивать налог в размере около 3,8 млн. руб (это по ставке 2,2%, хотя в Московской области возможно ставка меньше). В последующем, при амортизации имущества налогооблагаемая база будет снижаться, однако сумма все равно будет существенной. Однозначно нужно искать способы оптимизации налогооблажения с использованием законных схем.

Всем доброго дня!
Налог на имущество в МО 2,2%

1. Организация имеет право перейти на упрощенную систему налогообложения, если по итогам девяти месяцев того года, в котором организация подает заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения, доходы, не превысили 60 млн. рублей.
2. Не вправе применять упрощенную систему налогообложения:
1) организации, имеющие филиалы и (или) представительства;
2) банки;
3) страховщики;
4) негосударственные пенсионные фонды;
5) инвестиционные фонды;
6) профессиональные участники рынка ценных бумаг;
7) ломбарды;
организации и индивидуальные предприниматели, занимающиеся производством подакцизных товаров, а также добычей и реализацией полезных ископаемых, за исключением общераспространенных полезных ископаемых;
9) организации и индивидуальные предприниматели, занимающиеся игорным бизнесом;
10) нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также иные формы адвокатских образований;
11) организации, являющиеся участниками соглашений о разделе продукции;
12) организации и индивидуальные предприниматели, перешедшие на систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог)
13) организации, в которых доля участия других организаций составляет более 25 процентов. Данное ограничение не распространяется:
на организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50 процентов, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25 процентов;
на некоммерческие организации, в том числе организации потребительской кооперации, осуществляющие свою деятельность в соответствии с Законом Российской Федерации от 19 июня 1992 года N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", а также на хозяйственные общества, единственными учредителями которых являются потребительские общества и их союзы, осуществляющие свою деятельность в соответствии с указанным Законом;
на учрежденные в соответствии с Федеральным законом "О науке и государственной научно-технической политике" бюджетными научными учреждениями и созданными государственными академиями наук научными учреждениями хозяйственные общества, деятельность которых заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), исключительные права на которые принадлежат данным научным учреждениям;
на учрежденные в соответствии с Федеральным законом от 22 августа 1996 года N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" высшими учебными заведениями, являющимися бюджетными образовательными учреждениями, и созданными государственными академиями наук высшими учебными заведениями хозяйственные общества, деятельность которых заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), исключительные права на которые принадлежат данным высшим учебным заведениям;
14) организации и индивидуальные предприниматели, средняя численность работников которых за налоговый (отчетный) период, превышает 100 человек;
15) организации, у которых остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов, превышает 100 млн. рублей.
16) казенные и бюджетные учреждения;
17) иностранные организации.

Организации и индивидуальные предприниматели, изъявившие желание перейти на упрощенную систему налогообложения, подают в период с 1 октября по 30 ноября года, предшествующего году, начиная с которого налогоплательщики переходят на упрощенную систему налогообложения.


Вновь созданная организация вправе подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения в пятидневный срок с даты постановки на учет в налоговом органе. В этом случае организация вправе применять упрощенную систему налогообложения с даты постановки их на учет в налоговом органе.

Налогоплательщик, перешедший с упрощенной системы налогообложения на иной режим налогообложения, вправе вновь перейти на упрощенную систему налогообложения не ранее чем через один год после того, как он утратил право на применение упрощенной системы налогообложения.



Таким образом некомерческое партнерство не может перейти на упрощенку, и не платить налог на имущество, в связи с тем что балансовая стоимость имущества общего пользования (дороги, сети, заборы и т.д) составляет около 173,5 млн.

Возможно ли уменьшить балансовую стоимость, в том числе и за счет разделения Лес-1 и Лес-2?